Fachbegriffe / wichtige Gesetze bei PflegeImmobilien,

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I: Über einen Versorgungsvertrag garantieren die staatlichen Sozialversicherungsträger die Zahlung an den Betreiber und somit an Sie als Eigentümer eines Apartements.

 

§72 SGB XI – Zulassung zur Pflege durch Versorgungsvertrag

Auszug aus dem Gesetzestext:

(4) … Die Pflegekassen sind verpflichtet, die Leistungen der Pflegeeinrichtung zu vergüten.

Den gesamten Gesetzestext lesen Sie bitte hier.

 

 

II: Leistungen der Pflegeversicherung: hier

 

 

III: AfA =  Abschreibung für Abnutzung:

2% jährlich auf den Gebäudeanteil (i.d.R. zw. 91% - 94% der Anschaffungskosten) und die Außenanlagen (i.d.r. 3%-4% der Anschaffungskosten). Der Anteil der Anschaffungkosten für Grund und Boden kann nicht steuerlich im Wege der Abschreibung geltend gemacht werden. 

Im Sprachgebrauch findet sich gern die Formulierung: "Das kann von der Steuer abgesetzt werden."  Gemeint ist damit: Die Absetzung für Abnutzung richtet sich nach zwei Faktoren: 

Höhe der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Aus diesen beiden Variablen ist nach den gesetzlich möglichen Varianten (§7 ESTG) die "Absetzung" zu ermitteln: Der sich daraus ergebende jährliche Abschreibungswert mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen.

IV: Was ist ein Fullcontracting?

Der Vermieter überträgt die Wärmelieferung auf einen Wärmelieferanten (sog. Fullcontracting).

Beim Fullcontracting gehört die Wärmelieferung nicht zu den Vertragspflichten des Vermieters. Die Wärmelieferung erfolgt nicht aufgrund des Mietvertrags, sondern aufgrund des Wärmelieferungsvertrags.

Kern des Geschäfts ist die Auslagerung der Investitionen für die erstmalige Errichtung oder Modernisierung von zentralen Heizanlagen vom Eigentümer an den Contractor.

Beim so genannten Teil-Contracting wird die Wärmelieferung vom Contractor übernommen, beim Full-Contracting wird vom Contractor zusätzlich die Anlagentechnik betrieben und die Kosten direkt mit dem Mieter abgerechnet. 

 

V: Was ist eine Teilungserklärung?

Kurz gefasst: Eine Teilungsklärung schafft Teileigentum

Ausführlicher gefasst:

Die Teilungserklärung ist ein Rechtsbegriff des deutschen Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), die mit den dazugehörenden Urkunden beim Grundbuchamt verwahrt wird. Um innerhalb einer Immobilie einzelne Apartements verkaufen zu können, muss diese sachenrechtlich gem. §2 WEG in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden. Dies wird gegenüber dem Grundbuchamt durch den Eigentümer erklärt. Ebenso wird festgelegt, was Sondereigentum (Ihr Apartment) und was Gemeinschaftseigentum ist.

Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt sein.

Zu ihr gehört ein Teilungsplan, der von der zuständigen Genehmigungsbehörde bescheinigt sein muss (§7 WEG), die den Teilungsplan auf bestimmte unabdingbare Gegebenheiten überprüft.

 

 

VI: Was fällt unter Dach und Fach? (Beton + Mauerwerk)

Dieser Begriff ist nicht gesetzlich definiert, der jedoch im Mietrecht sich als gebräuchlich etabliert hat. Die sogenannte "Dach- und Fachklausel" kann durch Individualvertrag wirksam vereinbart werden.

Es ist empfehlenswert, sich die Vereinbarungen im Mietvertrag dazu anzusehen. Wissenswert ist vorab, dass nach der Klausel die gesamte Bausubstanz oder auch „äußere Hülle“ des Gebäudes, mit Dekorationen, ohne Inventar und ohne Haustechnik i.d.R. zu verstehen ist.

 

Dies beinhaltet selbsterklärend zum Einen die Dachflächen.

 

Mit „Fach“ ist u.a. gemeint: die Fassade einschließlich der Außenseite der Fenster und der Eingangstür sowie die tragenden Teile eines Gebäudes (alle Fundamente, Wände, Stützen, Pfeiler, Träger, Geschossdecken und darüber hinaus die notwendigen Treppen und der Schornstein sowie alle Ver- und Entsorgungsleitungen und Anlagen bis Austritt Wand (Wandanschlussstelle).

 

 

VII: Was ist eine Patronatserklärung?

Die Patronatserklärung ist eine Kreditsicherungsmaßnahme innerhalb eines Konzerns.

Sie wird von der Mutterunternehmung zugunsten der Tochterunternehmung verpflichtend abgegeben und reicht bis hin zur Verlustübernahmeverpflichtung.

Im Unterschied zu einer Bürgschaft beinhaltet die Patronatserklärung keine Übernahme einer vertraglichen Zahlungsverpflichtung des Patrons gegenüber den Gläubigern der Tochtergesellschaft, falls diese ihre Verbindlichekiten nicht erfüllt.

 

VIII: Was ist ein Beleihungsauslauf?

Ein wichtiges Kriterium für die Festlegung der Konditionen ist der Beleihungsauslauf, dies ist der Anteil des Kaufpreises, der finanziert werden soll. Üblicherweise werden hier 80% des Kaufpreises zugrunde gelegt, bei manchen Finanzierungsvarianten auch nur 60%. Manche Banken finanzieren gegen kräftigen Aufschlag auch die Erwerbsnebenkosten mit, also ca. 105% der Kaufpreises. Für Finanzierungen über das übliche Maß von 80% hinaus werden Zuschläge erhoben, unter diesem Maß können Abschläge gewährt werden.

 

IX: Was besagt der sogenannte Leverage-Effekt?

Der Leverage Effekt beschreibt die Hebelwirkung des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalrentabilität (rEK) d.h. durch den Einsatz von Fremdkapital (anstelle von Eigenkapital)

kann die Eigenkapitalrendite (Verzinsung des Eigenkapitals) gesteigert werden.

 

Voraussetzung für einen positiven Leverage-Effekt:

Die Investitionsrendite des gesamten eingesetzten Kapitals (Summe aus Eigenkapital und Fremdkapital) muss über dem Fremdkapitalzins liegen.

 

Grenzen des Leverage Effekts:

Theoretisch könnte man immer weiter Eigenkapital durch Fremdkapital ersetzen, und dadurch die Eigenkapitalrendite erhöhen. Begrenzt wird der Leverage-Effekt aber durch steigende Zinsen bei höherer Verschuldung. Außerdem wirkt der Leverage-Effekt eben nur solange positiv, wie die Investitionsrendite (die Gesamtkapitalrentabilität) größer als der Fremdkapitalzins ist, gern auch als Leverage-Chance bezeichnet.

 

Negativer Leverage-Effekt

Es ist nicht sinnvoll, sich Geld zu einem Zinssatz zu leihen, das geliehene Geld dann zu investieren, wenn eine daraus resultierende Rendite darunter erwirtschaftet wird.

 

Formel:

rEK = rGK + (FK / EK) * (rGK – rFK)

 

Die Differenz in der letzten Klammer spiegelt den Hebel (Leverage) wieder.

Ist die Gesamtkapitalrendite (rGK) identisch mit dem Zins auf das Fremdkapital (rFK),

so gibt es keinen Hebel (Ergebnis der Klammer ist null oder negativ) und

eine Kapitalaufnahme wird sinnlos.

 

rGK = Gesamtkapitalrendite

rFK = Zins auf das Fremdkapital

FK/EK = Verschuldungsgrad

Ich bin Ihr  Maskottchen. 

Wachsam und  Ausschau haltend nach Ihrer WunschImmobilie

 

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Jenny Adrian, Pflegeimmobilie Jenny Adrian Fachberaterin
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