Wissenswertes zu PflegeImmobilien:

 

 

1. Gibt es ein Fertigstellungsrisiko?

Bei allen Neubauvorhaben erfolgt die komplette Zahlung der Investoren enweder erst nach Fertigstellung oder in Raten nach Baufortschritt gemäss MaBV und jeweils erfolgter Abnahme, und somit eine Übergabe im betriebsbereiten Zustand. 

 

2. Was ist, wenn ich mein Apartment selbst nutzen möchte?

Es ist selbsterklärend, dass ein Bewohner Ihres Apartments, der ja pflegebedürftig ist und sich in einem hohen Alter befinden mag,  nicht im Wege einer Eigenbedarfskündigung zum Auszug gezwungen werden kann.
Grundsätzlich erhalten Sie als Eigentümer aber in jedem Fall ein Vorbelegungsrecht für alle Pflegeheime des Betreibers,  (bis zu 70 Standorte). Dies gilt auch für die zukünftig erbauten Häuser innerhalb der Betreibergruppe. Sie haben also die Gewissheit, schnell und flexibel einen erstklassigen Pflegeplatz zu bekommen, sollten Sie selbst oder einer Ihrer Angehörigen diesen einmal benötigen.

 

Jedoch ist zu bedenken, dass Ihre Investition in eine PflegeImmobilie als Kapitalanlage unbedingt von einer möglichen Selbstnutzung zu trennen ist. Für Ihre Kapitalanlage spielen in erster Linie die langfristige Sicherheit, gute Rendite, dauerhaftes Vermögen (oder Vermögensaufbau) oder die finanzielle Altersvorsorge die wichtigsten Hauptrollen.
Sie wissen doch heute noch nicht, ob überhaupt bzw. wann Sie pflegebedürftig werden. Wo wird sich dannn Ihr Lebensmittelpunkt befinden? Welche Zimmergröße wünschen Sie sich in diesem Fall zum Zeitpunkt X? Es gibt einfach zu viele Unbekannte. Mit Ihrer Investition in eine PflegeImmobilie erhalten Sie aber Mieteinnahmen, die es Ihnen später ermöglichen, zum Zeitpunkt X Ihren Wünschen und Bedürfnissen gerecht zu werden. Eventuell ja in einer PflegeImmoblilie, die heute noch gar nicht gebaut ist, aber zum Zeitpunkt X. 
 

3. Daher spielt auch die Nähe zum Objekt absolut keine Rolle.

s. 2. 
 

4. Habe ich langfristig Mietsicherheit und Inflationsschutz?

Bei einem typischen Mietobjekt erhalten Sie Ihre Miete vom jeweiligen Bewohner bzw. Mieter. Bei einem Pflegeapartment ist dies gerade nicht so, denn der Betreiber pachtet für mehrere Jahrzehnte Ihr Apartment (zurück). Aus dieser Pacht wiederum erhalten Sie als Eigentümer & Investor pünktlich Ihre Miete, AUCH wenn Ihr Apartment mal nicht bewohnt sein sollte.

Der Mietvertrag selbst unterliegt zusätzlich einem Index. Das heißt, die Miete wird turnusmäßig in festen Intervallen angepasst. In der Regel geschieht dies alle fünf Jahre. So ist ein Schutz vor Inflation gewährleistet.

 

Die Betreiber der angebotenen PflegeImmobilien sind im Regelfall für eine ganze Reihe von Pflegeheimen verantwortlich. Allen gemeinsam ist ihnen daher die ausgesprochen gute bis sehr gute Bonität. Im Vergleich mit Privat-Mietern sind Betreiber von Residenzen i.d.R. deutlich solventer, denn sie haben Dank der staatlichen Förderung von Sozialimmobilien ein sehr geringes Mietausfallrisiko.

 

5. Wie sicher ist der gewählte Standort der PflegeImmobilie?

Bevor die Bagger anrollen, werden sehr umfangreiche und aufwendige Standortanalysen erstellt. Nur bei der Erfüllung entsprechender Standortfaktoren (z.B. Bevölkerungsstruktur, lokaler Pflegemarkt, u.a.) ist der wirtschaftliche Betrieb des Pflegeheims belegt, und nur dann wird ein Objekt, welches i.d.R. mehrere Millionen Euro Investition bedeutet, auch gebaut. Dabei stehen selbstverständlich nicht nur die Interessen der Investoren im Vordergrund. Auch der Betreiber und die Gemeinde selbst haben naturgemäß ein großes Interesse am wirtschaftlichen Erfolg des Pflegeheims.
 

6. Handelt es sich bei der Pflege-Immobilie um einen Fonds?

NEIN! Sie erwerben echtes grundbuchgesichertes Eigentum mit allen damit verbundenen Rechten, d.h. Sie können es verkaufen, vererben, beleihen oder veschenken.

 

7. Wie erfolgt die notarielle Abwicklung? Brauche ich einen Notar in der Nähe des Objekte?
Wenn Sie nicht in der Nähe wohnen, müssen Sie für die notarielle Beurkundung keine Reise zum begehrten Objekt antreten.

In diesem Fall erfolgt die Beurkundung im Angebots Annahmeverfahren.

Der Immobilienkaufvertrag wird normalerweise dadurch geschlossen, dass Käufer und Verkäufer sich bei einem Notar in einem gemeinsamen Termin zur Beurkundung von Angebot und Annahme treffen. Der gemeinsame Termin beim Notar hat den Vorteil, dass die Beteiligten unter Mitwirkung des Notars über den Vertragsinhalt bis zuletzt verhandeln können und vom Notar über etwaige Risiken ausreichend belehrt werden können.

Eine getrennte Beurkundung kann sachlich gerechtfertigt sein, wenn ein Vertragsteil auswärtig wohnt und eine lange Anreise antreten müsste. Dann darf der Käufer das Angebot an seinem Wohnort beim Notar, der Verkäufer die Annahme bei einem anderen Notar protokollieren lassen.

8. Was ist eine Grundakte:
Eine Grundakte (auch Stammakte genannt) ist eine speziell angelegte Akte parallel zum Grundbuch und enthält alle Urkunden und Dokumente, die mit einem dazugehörigen Grundbuch eines bestimmten Grundstückes in Verbindung steht. Die Urkunden, auf deren Grundlage Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden, müssen vom Grundbuchamt in dieser Grundakte des Grundstücks aufbewahrt werden.

9. Wie gut ist die Bausubstanz?
Sie werden feststellen, dass die angebotenen Objekte vorwiegend als Neubau projektiert werden bzw. sich als "junge" Objekte darstellen. Somit entspricht auch die Bausubstanz den neuesten Standards und Vorschriften.

 

10. Welche Instandhaltungsrücklagen werden gebildet? Und reichen diese aus?
Die laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten müssen nicht von Ihnen als Investor getragen werden. Sie sind nur für Dach und Fach verantwortlich. Entsprechend erscheint eine Instandhaltungsrücklage von 1,-- bis 3-,- €/m² p.a. hinreichend. (s.auch unter 8.)

 

11. Stichwort Verwaltungsaufwand:

Ihnen entfallen die klassischen Aufgaben eines Vermieters. Es wird sich um eine professionelle Verwaltung Ihres Objektes gekümmert, einschließlich Instandhaltung im Gebäude ebenso sämtliche Nebenkostenabrechnungen  oder eine mögliche Suche nach Nachmietern.

 

12. Warum werden die m² der Gemeinschaftsfläche in die Gesamtfläche meines Apartments mit eingerechnet?

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz wird in geteilten Immobilien fast immer zwischen dem Sondereigentum (Ihr Apartement) und dem Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Flur, ggf. Dachboden, etc.) unterschieden. So erhalten Sie im Gegensatz zu einer klassischen Eigentumswohnung auch Miete für das Gemeinschaftseigentum. Schließlich haben Sie diese Fläche auch (anteilig) gekauft.
 

 13. Wird eine Finanzierung von der KfW Bank gefördert?

KfW geförderte Objekte sind als solche gekennzeichnet.

 

14. Worin besteht der Unterschied zum betreutem Wohnen?

 Der Unterschied ist sehr einfach, aber weitreichend.

  • Betreutes Wohnen: Sie erhalten die Miete direkt vom Bewohner.
  • Risiken: Mietausfall + Mietersuche, der pfleglich mir Ihrem Eigentum umgeht.
  • Nachteile: zeit- und kostenintensiver Aufwand für Mietersuche, Instandhaltung, Nebenkostenabrechnung.

 

Ich bin Ihr  Maskottchen. 

Wachsam und  Ausschau haltend nach Ihrer WunschImmobilie

 

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Jenny Adrian, Pflegeimmobilie Jenny Adrian Fachberaterin
2012-2017
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